Оценка коммерческой недвижимости, оборудования и активов

Клиент: ООО ********* г. Красноярск

Отрасль: металлообработка и производство комплектующих

Цель: продажа 40% доли в компании стратегическому инвестору

Ситуация:

Компания готовилась привлечь инвестора для расширения мощностей.

Партнёры запросили независимую оценку бизнеса, чтобы определить справедливую цену доли перед сделкой.

Ключевое требование — отчёт должен быть принят банком и юридическими консультантами сторон.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён финансовый анализ компании за последние 3 года, включая EBITDA, денежные потоки и долговую нагрузку.

·        Применены три метода оценки:

• доходный (DCF),

• сравнительный (аналогичные компании РФ и СНГ),

• затратный (чистые активы).

·        Отчёт выполнен по Международным стандартам оценки (IVS) и ФСО №1–3, с пояснением методики и рисков.

·        Подготовлено отдельное заключение для инвестора с диапазоном стоимости доли.

Результат:

·        Рыночная стоимость бизнеса подтверждена на уровне ≈ 220 млн ₽,

доля (40%) продана за 86 млн ₽ — без торга.

·        Отчёт принят инвестором и банком без замечаний.

·        Сделка закрыта за 2 недели после передачи отчёта.

Срок исполнения: 5 рабочих дней

Форма: бумажный + PDF с ЭЦП

Методика: DCF, Comparable, Cost.

Стоимость оказания услуги: 340 000

Клиент: ************, Красноярский край

Отрасль: агропромышленное производство (зерно, переработка)

Цель: подготовка к привлечению частного инвестора для расширения производства

Ситуация:

Компания планировала увеличить объёмы переработки зерна и строительство нового элеватора.

Для переговоров с инвестором требовался объективный отчёт о рыночной стоимости бизнеса, с прогнозом окупаемости проекта.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён аудит активов и производственных мощностей.

·        Оценены земельные участки, техника, складские здания, оборудование.

·        Рассчитан прогноз денежного потока (DCF) на 5 лет с учётом сезонности и субсидий.

·        Подготовлен отчёт по ФСО №1–3 и IVS, включая аналитическую справку для инвестора.

·        Представлены два сценария роста: “умеренный” и “инвестиционный”.

Результат:

·        Рыночная стоимость компании определена в ≈ 350 млн ₽.

·        На основе отчёта инвестор вошёл в проект с долей 25%.

·        Компания получила финансирование 90 млн ₽ под строительство элеватора.

·        Отчёт использовался также при кредитовании в Россельхозбанке.

Срок исполнения: 7 рабочих дней

Объект: агропромышленное предприятие

Форма: бумажный отчёт + PDF (ЭЦП)

Стоимость оказания услуги: 270 000

Клиент: **** Красноярский край

Отрасль: сельхозпроизводство и переработка продукции

Цель: провести переоценку основных средств для отражения актуальной стоимости в бухгалтерском балансе

Задача: подтвердить рыночную стоимость активов перед внешним аудитом и налоговой проверкой

Ситуация:

Компания не проводила переоценку более 5 лет.

В результате, в балансе фигурировали устаревшие данные — занижена стоимость техники, зданий и инфраструктуры.

Аудиторская фирма указала на несоответствие данных ФСБУ 6/2020 и рекомендовала обратиться к независимому оценщику.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведена инвентаризация и осмотр более 80 объектов: сельхозтехника, ангары, склады, офисные помещения.

·        Применены затратный и сравнительный подходы с учётом износа и амортизации.

·        Подготовлены индивидуальные карточки по каждому активу.

·        Отчёт оформлен по ФСО №1–3, ФСБУ 6/2020, и согласован с аудитором

Результат:

·        Актуализирована стоимость активов на +28%.

·        Аудитор принял отчёт без корректировок и замечаний.

·        Компания успешно прошла годовую проверку и повысила прозрачность бухгалтерии.

Срок исполнения: 10 рабочих дней

Форма: сводный отчёт + Excel для бухгалтерии

Количество объектов: 82 единицы

Стоимость оказания услуги: 320 000

Клиент: ***** г. Магнитогорск

Отрасль: строительные материалы и инфраструктура

Цель: провести независимую оценку оборудования и зданий перед списанием

Задача: корректно списать устаревшие активы без налоговых последствий и претензий аудитора

Ситуация:

На предприятии скопились неиспользуемые станки и складское помещение,

которые числились на балансе с завышенной остаточной стоимостью.

Чтобы корректно списать активы, бухгалтерия потребовала независимую оценку рыночной стоимости.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён осмотр и техническая оценка оборудования.

·        Выполнен анализ рынка аналогов и расчёт ликвидационной стоимости.

·        Подготовлены отчёты по каждому активу в соответствии с ФСО №1–3 и Методическими указаниями Минфина РФ.

·        Даны рекомендации по оформлению бухгалтерских проводок (Дт/Кт).

Результат:

·        12 объектов списаны без налоговых претензий.

·        Стоимость основных средств скорректирована на –3,8 млн ₽.

·        Аудитор подтвердил корректность расчётов.

·        Компания сэкономила ≈ 220 000 ₽ на налоге на имущество.

Срок исполнения: 6 рабочих дней

Объекты: оборудование и склад

Форма отчёта: бумажный + PDF с ЭЦП

Стоимость оказания услуги: 67 000

Клиент: ***** Красноярский край

Отрасль: сельхозпереработка (зерно, комбикорма, хранение продукции)

Цель: получение кредита на развитие производства

Задача: подготовить отчёт об оценке производственной базы для залога

Ситуация:

Компания планировала взять кредит в Россельхозбанке на 50 млн ₽ для модернизации оборудования.

Банк потребовал оценку залогового имущества — здания, элеватора, складов, а также земельных участков.

Срок подачи документов — 5 рабочих дней.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Выехала группа оценщиков и инженеров.

·        Проведена оценка недвижимости и земель по затратному и сравнительному подходам.

·        Оценена ликвидационная стоимость, как требует Россельхозбанк.

·        Отчёт оформлен в соответствии с ФЗ №135, ФСО №1–3 и методикой РСХБ.

·        Подготовлен файл в формате, совместимом с внутренней системой банка.

Результат:

·        Отчёт принят банком без замечаний.

·        Кредит одобрен в полном объёме — 50 млн ₽ на 5 лет.

·        Клиент получил финансирование в срок, сделка прошла без корректировок.

Срок исполнения: 4 рабочих дня

Объект: производственная база и склады

Банк: АО «Россельхозбанк»

Стоимость оказания услуги: 130 000

Клиент: ****** г. Красноярск

Отрасль: грузоперевозки, логистика

Цель: оформить кредитную линию под залог автопарка

Задача: оценить рыночную и ликвидационную стоимость транспортных средств

Ситуация:

Компания открывала кредитную линию в Совкомбанке на пополнение оборотных средств.

Банк запросил оценку 25 единиц транспорта (тягачи и прицепы) как залогового обеспечения.

Необходимо было уложиться в 3 рабочих дня.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён осмотр техники на площадке, фотофиксация и сверка VIN-номеров.

·        Использованы базы Автотека, Drom, Росреестр, а также каталоги “РусАвтоЭксперт”.

·        Определена рыночная и ликвидационная стоимость каждой единицы.

·        Отчёт оформлен по ФСО №3 и требованиям Совкомбанка.

·        Отправлен банку через ЭДО (электронный документооборот).

Результат:

·        Отчёт принят без замечаний и дополнительной экспертизы.

·        Кредитная линия одобрена на 30 млн ₽.

·        Клиент получил средства за 5 дней с момента обращения.

Срок исполнения: 3 рабочих дня

Объект: 25 единиц автотранспорта

Банк: ПАО «Совкомбанк»

Стоимость оказания услуги: 250 000

Клиент: ******** г. Красноярск

Отрасль: деревообработка и производство пиломатериалов

Цель: определить рыночную стоимость активов предприятия для раздела долей

Задача: подготовить отчёт для суда в рамках корпоративного конфликта между участниками ООО

Ситуация:

Между двумя совладельцами компании возник спор о выкупе доли.

Каждая сторона по-разному оценивала стоимость бизнеса — разница превышала 30 млн ₽.

Арбитражный суд назначил проведение независимой оценки имущественного комплекса предприятия.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён осмотр производственных площадей, складов, административного здания.

·        Выполнена оценка активов: недвижимость, оборудование, запасы, техника.

·        Проанализированы финансовые показатели предприятия за 3 года.

·        Применены затратный и доходный подходы (DCF) для определения справедливой рыночной стоимости.

·        Отчёт оформлен по ФСО №1–3 и п. 2 ст. 13 ФЗ-135, зарегистрирован в СРО.

Результат:

·        Отчёт принят арбитражным судом без назначений повторной экспертизы.

·        Рыночная стоимость имущественного комплекса определена в 138 млн ₽.

·        Суд использовал данные отчёта при вынесении решения о выкупе доли.

·        Спор урегулирован, сторонам удалось избежать затяжного конфликта.

Срок исполнения: 7 рабочих дней

Инстанция: Арбитражный суд Красноярского края

Стоимость оказания услуги: 127 000

Клиент: ********* г. Красноярск

Отрасль: строительство и аренда спецтехники

Цель: определить ликвидационную стоимость активов в рамках процедуры банкротства

Задача: подготовить отчёт для включения в конкурсную массу и утверждения плана реализации имущества

Ситуация:

Компания находилась в процедуре банкротства.

Необходимо было определить реальную стоимость имущества, чтобы обеспечить прозрачное распределение между кредиторами.

Арбитражный управляющий обратился в «Альянс-Оценка» для официальной оценки

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён осмотр производственных помещений, парка техники, офисных помещений.

·        Выполнена оценка ликвидационной стоимости активов с учётом степени износа.

·        Применены методы затратного подхода и сравнения рыночных аналогов.

·        Подготовлен детальный отчёт по ФСО №1–3 и ФСО №10 (оценка для ликвидации).

·        Отчёт предоставлен в арбитражный суд и одобрен без корректировок.

Результат:

·        Определена общая стоимость активов на уровне 42,6 млн ₽.

·        Арбитражный управляющий использовал отчёт при составлении конкурсной массы.

·        Суд утвердил план реализации имущества на основании этого отчёта.

·        Процедура прошла без повторной экспертизы и замечаний от кредиторов.

Срок исполнения: 6 рабочих дней

Инстанция: Арбитражный суд Красноярского края

Стоимость оказания услуги: 310 000

Клиент:*********, г. Красноярск

Отрасль: производство и продажа стройматериалов

Цель: определить сумму ущерба после пожара для страховой компании

Задача: провести независимую оценку восстановительных затрат и утраченного имущества

Ситуация:

В результате короткого замыкания произошёл пожар на складе готовой продукции и оборудования.

Страховая компания предложила выплату в размере 6,8 млн ₽,

однако руководство предприятия посчитало сумму заниженной и обратилось за независимой экспертизой.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Эксперты оперативно выехали на место происшествия (в течение 24 часов).

·        Проведено фотофиксационное обследование и инвентаризация повреждённых активов.

·        Определена стоимость восстановительного ремонта, утраченного оборудования и товарных запасов.

·        Отчёт составлен по ФСО №3, Методике Минэкономразвития РФ и с учётом страхового законодательства.

Результат:

·        Рыночная сумма ущерба определена на уровне 10,9 млн ₽.

·        Отчёт передан в страховую и признан достоверным.

·        Выплата увеличена на +4,1 млн ₽ без судебного разбирательства.

·        Компания получила компенсацию в полном объёме и восстановила деятельность за 2 месяца.

Срок исполнения: 3 рабочих дня

Объект: склад, оборудование, готовая продукция

Страховая: ПАО Сбербанк Страхование

Стоимость оказания услуги: 92 000

Клиент: *********, г. Красноярск

Отрасль: коммунальные услуги

Цель: подтвердить реальный размер ущерба после залива помещений

Задача: подготовить экспертный отчёт для суда и страховой компани

Ситуация:

Из-за аварии в системе отопления произошёл залив офисных помещений площадью более 200 м².

Страховая выплатила компенсацию лишь 70 000 ₽, указав, что часть убытков — “естественный износ”.

Компания решила отстаивать свои права в суде.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведено независимое обследование помещения и составлен дефектный акт.

·        Определены затраты на восстановительный ремонт, отделку и замену мебели.

·        Подготовлен отчёт об оценке ущерба по ФСО №3, а также рецензия на отчёт страховой компании.

·        Отчёт направлен в суд и принят без замечаний.

Результат:

·        Суд признал отчёт “Альянс-Оценка” надлежащим доказательством.

·        Страховая обязана доплатить 184 000 ₽ + 18 000 ₽ неустойки.

·        Компания получила возмещение в полном объёме.

Срок исполнения: 4 рабочих дня

Объект: офисные помещения

Инстанция: Советский районный суд г. Красноярска

Стоимость оказания услуги: 32 000

Клиент: ********, ********,г. Красноярск

Отрасль: энергетический аудит и обслуживание промышленных объектов

Цель: определить справедливую рыночную стоимость компаний перед слиянием

Задача: подготовить независимый отчёт об оценке активов, обязательств и нематериальных ресурсов для последующего аудита и регистрации сделки M&A

Ситуация:

Две компании — ******** и ********* — решили объединить бизнес, чтобы расширить географию и повысить долю на рынке.

Для юридического оформления слияния требовался отчёт о справедливой стоимости каждой стороны, который должен быть принят аудитором и налоговой службой.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведена финансовая и имущественная диагностика обеих компаний.

·        Оценены: недвижимость, оборудование, транспорт, контракты, дебиторская задолженность.

·        Применены три подхода оценки (доходный, сравнительный, затратный).

·        Выполнен анализ синергетического эффекта объединения (M&A).

·        Отчёт подготовлен в соответствии с IVS, IFRS 13 и ФСО №1–3.

·        Представлены расчёты в формате, требуемом аудиторской компанией и банком-партнёром.

Результат:

·        Рыночная стоимость компаний определена:

******* — 312 млн ₽

******* — 280 млн ₽

·        Объединение прошло с долевым распределением 52/48%.

·        Отчёт принят аудиторами и зарегистрирован без замечаний.

·        Слияние завершено за 30 дней.

Срок исполнения: 12 рабочих дней

Объект: имущественный комплекс двух предприятий

Формат: бумажный отчёт + Excel-приложения для аудита

Стоимость оказания услуги: 380 000

Клиент: ********, г. Красноярск

Отрасль: производство пищевых добавок и биопродуктов

Цель: определить рыночную стоимость бренда, рецептур и лицензий перед инвестиционной сделкой

Задача: подготовить отчёт для включения нематериальных активов в баланс и последующего аудита

Ситуация:

Компания развивала линейку функциональных напитков и готовилась к привлечению инвестора.

Для подтверждения рыночной стоимости и регистрации нематериальных активов (бренда, рецептуры, патента на технологию)

необходимо было провести независимую оценку в соответствии с международными стандартами IVS и IFRS.

Решение “Альянс-Оценка”:

·        Проведён анализ финансовых потоков по бренду за 3 года и прогноз роста на 5 лет.

·        Использована доходная методика "Royalty Relief" (оценка бренда через экономию на лицензионных платежах).

·        Проведена оценка патента и рецептур с применением метода издержек на замещение.

·        Подготовлен отчёт по IVS 210 (Intangible Assets) и ФСО №11.

·        Отчёт согласован с аудитором и юристами инвестора.

Результат:

·        Рыночная стоимость бренда определена на уровне 62 млн ₽,

лицензий и рецептур — ещё 18 млн ₽.

·        Инвестор принял оценку и использовал её при формировании доли.

·        Компания включила нематериальные активы в бухгалтерский баланс и успешно прошла аудит.

Срок исполнения: 9 рабочих дней

Методы: Royalty Relief, Cost Approach

Формат: отчёт + приложение в формате IFRS

Стоимость оказания услуги: 84 000